Dostupnosť bývania v USA: Zložité faktory v hre
Dostupnosť bývania v Spojených štátoch je ovplyvnená viacerými faktormi, pričom pretrvávajúce vysoké úrokové sadzby na hypotéky sú citeľné po celej krajine. Počas pandémie si kupujúci užívali úrokové sadzby pod 3 %, čo viedlo k vlne nových majiteľov domov. Koncom roku 2023 však úrokové sadzby na hypotéky dosiahli vrchol na 8 % a v súčasnosti sa stále pohybujú okolo 6,5 % až 7 %. Táto situácia v kombinácii s cenami domov, ktoré sú o viac ako 50 % vyššie ako v roku 2020, odrádza nových kupujúcich od vstupu na trh a súčasných majiteľov domov od predaja.
Podľa spoločnosti Zillow by bolo potrebné, aby úrokové sadzby na hypotéky klesli na približne 4,43 %, aby bol priemerný dom dostupný pre typického kupujúceho. Ekonomická analytička spoločnosti Zillow však uviedla, že tento pokles je nereálny vzhľadom na masívny pokles, ktorý by bol na dosiahnutie tejto úrovne potrebný. Dokonca aj keby úrokové sadzby klesli na 0 %, priemerný dom by zostal v niektorých veľkých mestských oblastiach nedostupný, najmä v New Yorku, Los Angeles, Miami, San Franciscu, San Diegu a San Jose.
Dôvodom je, že vysoké ceny domov sú väčšou prekážkou. Realita je taká, že vstup na trh, najmä na Manhattane alebo v špičkových častiach Brooklynu, si stále vyžaduje značné množstvo hotovosti vopred. Ponuka je obmedzená a konkurencia vysoká, takže samotné náklady na nehnuteľnosť sú to, čo drží väčšinu kupujúcich v úzadí. Medzi májom 2020 a májom 2025 vzrástol index cien domov Case-Shiller, ktorý sa bežne používa na meranie cien rezidenčných nehnuteľností v USA, o viac ako 51 %.
Zatiaľ čo úrokové sadzby na hypotéky určite zvyšujú mesačné splátky, dostupnosť je skôr o celkovej cene. Kupujúci sa samozrejme zaujímajú o sadzby, ale skutočne dôležité je mať dostatok na zálohu a poplatky za uzavretie. Malá zmena v sadzbách neznamená, že sa zrazu stane dostupným apartmán za milión dolárov.
Ďalším problémom, ktorý prispieva k bytovej kríze, je nedostatok lacnejších nehnuteľností. Mnohí predávajúci sa držia svojich domovov, pretože nechcú stratiť nízke úrokové sadzby, ktoré si zaistili pred rokmi, čo udržiava ponuku obmedzenú a cyklus pokračuje. Najväčším problémom je ponuka typov domov, ktoré sa považujú za dostupné pre rodiny so strednými príjmami.
Pokiaľ ide o trh v USA, vychýlenie jednej váhy nemusí nevyhnutne vyriešiť problém dostupnosti bývania. Dokonca aj kupujúci, ktorí platia v hotovosti, sa musia vyrovnať s cenovým šokom. Mediánová cena domu v San Jose sa neustále pohybovala nad 1,6 milióna dolárov, čo výrazne zaťažuje väčšinu domácností ešte predtým, ako sa zvážia náklady na financovanie hypotéky. Takže aj keby úrokové sadzby na hypotéky klesli na 0 %, dom za mediánovú cenu v San Franciscu, San Jose alebo kdekoľvek inde v oblasti Bay Area by si stále vyžadoval mimoriadne vysokú zálohu a mesačné splátky.
Hoci sú mnohí kupujúci mimoriadne citliví na sadzby a sledujú čísla pri každej zmene na trhu, hlavnou prekážkou je, že ceny domov masívne prekonali miestne príjmy ešte predtým, ako sadzby vzrástli. Nájmy a ceny domov rastú rýchlejšie ako príjmy vo väčšine regiónov USA. Američania teraz potrebujú zarábať viac ako šesťciferné sumy, aby si mohli dovoliť dom za mediánovú cenu, ale priemerný plat v USA je len o niečo viac ako polovica tejto sumy. Kým sa nevyriešia problémy s cenami, ponukou a rastom miestnych miezd, dostupnosť zostane výzvou bez ohľadu na to, čo sa stane so sadzbami.
Sydney Lake
