Americký trh s nehnuteľnosťami a úrokové sadzby hypoték: Aké sú reálne vyhliadky do budúcnosti?
Americký trh s nehnuteľnosťami sa nachádza v zložitej situácii, kde kľúčovú rolu zohrávajú úrokové sadzby hypoték. Mnoho potenciálnych kupujúcich vyčkáva na pokles sadzieb na úroveň okolo 3 %, akú sme zaznamenali počas pandémie. Podľa ekonómov zo spoločnosti Zillow je však návrat k týmto nízkym sadzbám nereálny.
Bob Schwartz, vedúci ekonóm spoločnosti Oxford Economics, uvádza, že aj mierny pokles úrokových sadzieb, konkrétne o 1 % pod úroveň 6 %, by mohol byť dostatočnou motiváciou pre súčasných majiteľov domov, aby zvážili predaj a prípadné presťahovanie sa do lepšieho alebo väčšieho domu.
Hlavnou brzdou na trhu s nehnuteľnosťami sú práve vysoké úrokové sadzby. Počas pandémie si mnohí kupujúci zafixovali hypotéky s veľmi nízkymi sadzbami pod 3 %. V súčasnosti, keď sa sadzby pohybujú medzi 6 % a 7 %, nemajú súčasní majitelia domov veľký dôvod na predaj a hľadanie nového bývania. Noví kupujúci zasa s nevôľou pristupujú k vyšším sadzbám, aké zažili v nedávnej minulosti.
Podiel hypoték s úrokovou sadzbou nad 6 % sa od roku 2021 viac než zdvojnásobil, no stále nedosahuje ani 20 %. Viac ako 50 % nesplatených hypoték má sadzby v rozmedzí 3 % až 4 %.
Schwartz uvádza, že na uvoľnenie trhu by bol potrebný výrazný pokles úrokových sadzieb zo súčasnej úrovne 6,63 %. Menší pokles by však mohol povzbudiť dostatok ľudí k predaju. Nižšie sadzby by boli pre trh s nehnuteľnosťami najväčším prínosom, pretože by odblokovali zmrazené predaje zo strany majiteľov domov, ktorí sa nechcú vzdať hypoték s nízkou sadzbou, ktoré si vzali v desaťročí po Veľkej recesii.
Nedávna štúdia spoločnosti Zillow ukázala, že aj 0 % úroková sadzba hypoték by v niektorých amerických mestách nestačila na to, aby bolo bývanie dostupné, pretože ceny domov sú stále príliš vysoké. Od začiatku pandémie vzrástli o viac ako 50 %. Vysoké ceny sú hlavnou prekážkou. Nízka ponuka a vysoká konkurencia spôsobujú, že náklady na samotný majetok sú pre väčšinu kupujúcich príliš vysoké.
Okrem predaja domov by pokles úrokových sadzieb mohol viesť aj k refinancovaniu existujúcich hypoték na nižšie sadzby. Hoci by to nemuselo trh s nehnuteľnosťami oživiť v takej miere, ako sa očakáva, mohlo by to mať pozitívny dopad na ekonomiku. Významný nárast refinancovania by mohol výrazne ovplyvniť spotrebu, najmä ak by bol spojený s vyplatením časti hodnoty nehnuteľnosti. Majitelia domov disponujú značným majetkom v oblasti bývania, ktorý by sa dal využiť na spotrebné účely. Na to by však muselo dôjsť k výraznému poklesu úrokových sadzieb, s čím Oxford Economics v súčasnosti nepočíta.
Všetky oči sa teraz upierajú na nadchádzajúce zasadnutie Výboru pre operácie na voľnom trhu (FOMC) Federálneho rezervného systému (Fed) v septembri, ktoré rozhodne o úrokových sadzbách. Inflácia zaznamenala v júli nárast len o 0,2 %, čím sa celková inflácia dostala na úroveň 2,7 %, čo je lepšie, ako sa očakávalo. Stále je však nad cieľovou hodnotou Fedu, ktorá je 2 %.
Hoci Správa o indexe spotrebiteľských cien (CPI) nemala veľký dopad na 10-ročný výnos štátnych dlhopisov, ktorý je základom pre úrokové sadzby hypoték, nemala by Fedu zabrániť znížiť sadzby v septembri. Odhaduje sa, že vzhľadom na to, že inflácia je stále vysoká a nad cieľovou 2 %, Fed počká so znížením až do decembra. Ak však nadchádzajúca správa o zamestnanosti za august bude slabá, podobne ako tá júlová, je pravdepodobné, že Fed zníži sadzby už v septembri.
Sydney Lake
