Americký trh s nehnuteľnosťami: Koniec obdobia enormného bohatnutia
Vysoké ceny domov a úrokové sadzby hypoték vytvorili pre mnohých Američanov neúnosné podmienky, ale schopnosť trhu s nehnuteľnosťami vytvárať ďalšie bohatstvo sa zadrhla. Aj keď sa ceny domov naďalej pohybujú okolo rekordných úrovní, mierne klesajú a zaostávajú za mierou inflácie.
Nicholas Godec zo S&P Dow Jones Indices uviedol, že ceny domov prvýkrát po rokoch nedržia krok so širšou infláciou. K tomu došlo naposledy v polovici roku 2023. Najnovšie údaje o cenách domov od spoločnosti S&P CoreLogic Case-Shiller ukázali, že index 20 miest klesol v júni o 0,3 % v porovnaní s predchádzajúcim mesiacom, čo je už štvrtý mesiac po sebe, kedy klesal.
Medziročne bol zložený index 20 miest vyšší o 2,1 %, čo je pokles z 2,8 % nárastu v predchádzajúcom mesiaci. Celonárodný index zaznamenal ročný nárast o 1,9 %, čo je pokles z 2,3 %. Medzitým index spotrebiteľských cien v júni vzrástol o 2,7 % v porovnaní s predchádzajúcim rokom.
Tento obrat je historicky významný, pretože počas pandémie ceny domov rástli dvojciferným ročným tempom, ktoré ďaleko presahovalo infláciu, a vytvárali tak pre majiteľov domov značné reálne bohatstvo. Teraz sa však americké bohatstvo v oblasti bývania v poslednom roku reálne znížilo – ide o výrazný pokles, ktorý odráža novú rovnováhu na trhu. Slabé ceny naznačujú, že skrytý dopyt po bývaní zostáva tlmený, a to aj napriek tomu, že jar a leto sú historicky vrcholným obdobím na kúpu domu.
Tohtoročná sezóna predaja bola prepadák. Zatiaľ čo predaj existujúcich domov sa nedávno zvýšil, stále je utlmený a ceny sú nemenné. Okrem toho klesá aj predaj nových domov a ceny sú nižšie. Podmienky boli také zlé, že hlavný ekonóm spoločnosti Moody’s Analytics, Mark Zandi, vyhlásil minulý mesiac ešte silnejší poplach ohľadom trhu s bývaním.
Podľa názoru Godeca by nedávna zmena na trhu s bývaním mohla predstavovať nový normál, ktorý má aj pozitívny aspekt. Zdá sa, že dozrievanie tohto cyklu bývania sa ustálilo okolo parity rastu inflácie, a nie okolo motora na budovanie bohatstva z posledných rokov. Teplé miesta z obdobia pandémie v oblasti pásu slnka sa ochladili a dopyt sa čoraz viac prikláňa k zavedeným priemyselným centrám, ktoré sa tešia z trvalo udržateľných základov, ako je rast zamestnanosti, väčšia dostupnosť a priaznivá demografia.
Hoci to predstavuje stratu mimoriadnych ziskov, ktoré mali majitelia domov v rokoch 2020 – 2022, môže to signalizovať zdravšiu dlhodobú trajektóriu, kde sa zhodnocovanie bývania viac zosúladí so širšími ekonomickými základmi, a nie so špekulatívnymi excesmi.
Analytici spoločnosti EY-Parthenon vo svojej správe zasa zneli pesimistickejšie ohľadom trhu s bývaním a predpovedali, že ceny domov sa do konca roka prepadnú do negatívnych čísel z dôvodu nízkeho dopytu a rastúcich zásob. Počet ponúk na predaj domov vzrástol o 25 % v porovnaní s predchádzajúcim rokom a zásoby rastú už 21 mesiacov po sebe. Aj stavitelia domov sú opatrní vzhľadom na to, že dopyt je pod tlakom a náklady na výstavbu sú stále vysoké.
Očakáva sa, že trh s bývaním zostane stagnujúci, keďže spomaľujúci sa rast príjmov a pretrvávajúce vysoké náklady na pôžičky naďalej obmedzujú dopyt. Hoci navrhované zmeny v regulačnom prostredí môžu pomôcť zlepšiť náladu staviteľov, zvýšené náklady na výstavbu v dôsledku vyšších ciel spolu s rozsiahlymi zásobami budú naďalej obmedzovať stavebnú činnosť.
Jason Ma
