Zložitosť dostupnosti bývania v USA: Kombinácia vysokých úrokových sadzieb a stagnujúcich miezd
Počas pandémie si kupujúci domov zvykli na úrokové sadzby hypoték pod 3%, vďaka čomu sa kúpa domu zdala dosiahnuteľnejšia. Avšak, v posledných dvoch rokoch kupujúci nemali také šťastie.
Koncom roka 2023 úrokové sadzby hypoték dosiahli vrchol na úrovni 8%. Hoci sa mierne uvoľnili, súčasná 30-ročná fixná úroková sadzba hypotéky je 6,75%. Ekonómovia a skupiny zaoberajúce sa nehnuteľnosťami varovali, že neočakávajú, že by sa toto číslo v blízkej budúcnosti výrazne zmenilo. A čo je horšie, niektorí povedali, že úroková sadzba hypotéky, ktorá by opäť umožnila dostupnosť domov, je nedosiahnuteľná.
Podľa analýzy by úrokové sadzby hypoték museli klesnúť na 4,43%, aby bol typický dom dostupný pre priemerného kupujúceho. Avšak, takýto pokles sadzieb je v súčasnosti nereálny. Dokonca ani nulová úroková sadzba by neurobila typický dom dostupným v New Yorku, Los Angeles, Miami, San Franciscu, San Diegu alebo San Jose.
Realitná sieť Berkshire Hathaway HomeServices vo svojej správe zo začiatku júla uviedla, že úrokové sadzby hypoték sú jednou z hlavných prekážok pre kupujúcich aj predávajúcich domov. Mnohí vlastníci domov sa zdráhajú predať svoje domovy a vzdať sa nízkych úrokových sadzieb hypoték, ktoré už majú. Vysoké cenové zisky nezmiernia ich neschopnosť zaplatiť viac za ďalší dom pri podstatne vyšších úrokových sadzbách. Tento problém sa označuje aj ako zlaté putá alebo efekt zablokovanej úrokovej sadzby hypotéky. Ide o to, že súčasní vlastníci domov nemajú žiadnu motiváciu predávať svoje domovy, aj keď sa chcú presťahovať, pretože by sa vzdali oveľa nižšej úrokovej sadzby hypotéky, ktorú si zafixovali pred rokmi.
Toto spôsobuje množstvo ďalších problémov na trhu s bývaním, najmä zásoby. Počet nepredaných existujúcich domov na predaj vzrástol v apríli medziročne o 9% na 1,45 milióna. To sa rovná 4,4-mesačnej ponuke pri súčasnom tempe predaja a je to najvyššia úroveň za päť rokov. Niektorí predávajúci stiahli ponuky svojich nehnuteľností z trhu po tom, čo boli na trhu dlhšie, ako sa očakávalo. domy sú na trhu takmer o tri týždne dlhšie ako vlani. Je to znak toho, že predávajúci sú stále viazaní na ceny z obdobia pandémie, aj keď im trh hovorí niečo iné. To neznamená, že v USA je prílev bývania; v skutočnosti stále chýbajú milióny jednotiek. Znamená to len, že nie je dosť ľudí, ktorí si môžu dovoliť kúpiť dom.
Hoci úrovne zásob rastú, ceny domov a úrokové sadzby hypoték sú naďalej prekážkou pre potenciálnych kupujúcich domov. Úrokové sadzby hypoték zostali tvrdohlavo vysoké, čo odrádza nových kupujúcich od vstupu na trh. Typický dom strávil v júli na trhu 58 dní, čo je o 7 dní dlhšie ako v rovnakom období minulého roka. Úrokové sadzby hypoték sú určite faktorom, ktorý zvažujú kupujúci pri rozhodovaní sa o podaní ponuky, a ceny domov sú tiež vyššie o viac ako 50% od začiatku pandémie.
Počas toho všetkého mzdy nerástli rovnakým tempom ako zhodnocovanie domov, vďaka čomu sa kúpa domu zdá ešte nedostupnejšia. Ak sa nič nezmení, ako napríklad úrokové sadzby hypoték, zásoby alebo rast miezd, je pravdepodobné, že kríza dostupnosti bývania v USA bude pretrvávať. Niektorí kupujúci, ktorí kupujú prvýkrát, sa obracajú na dlhodobý prenájom alebo dokonca na modely spoločného bývania, pretože myšlienka vlastniť dom sa stala tak nedostupnou. Iní sa viac spoliehajú na rodinnú podporu, aby sa dostali na trh. Vidíme premenu rebríka bývania.
Malým zábleskom nádeje je však to, že rast cien domov sa zdá, že sa spomaľuje. Pri stále obmedzenej dostupnosti a obmedzenom inventári sú ceny domov na celoštátnej úrovni stabilné, aj keď len s ťažkosťami.
Sydney Lake
